Eine Wohnung ist kein Apfel

Mieterhöhungen und ihre gesamtwirtschaftlichen Konsequenzen

Haben sie eine Eigentumswohnung? Gratuliere! Feine Sache, quasi eine bewohnbare Sparbüchse. Das investierte Geld zum Ankauf oder zur Renovierung wird zu sicherem Vermögen. Jedenfalls brauchen sie keine Miete in den Kamin zu schreiben, keine Angst vor Kündigung oder Mieterhöhung zu haben und können bei Renovierungen mitreden oder selbst entscheiden. Wer hätte da nicht lieber eine Eigentumswohnung oder gar ein eigenes Haus?
Dieter Gstach / 15.10.2006
Anstatt in solchen Träumen wohnen heute ca. 40 % aller österreichischen Haushalte in Miete. Global betrachtet und auf Industrieländer eingeschränkt sind es zirka 32 %. Blöderweise sind von 1995 bis zum Jahr 2005 die Mieten in Österreich jährlich um ca. 3,1 % gestiegen. Wenn sich dieser Trend, wie zu befürchten, fortsetzt, zahlen die Mieter 2006 um knapp 200 Millionen Euro mehr Miete als im Jahre 2005. Und damals waren es bereits über 6 Milliarden Euro (inklusive der Hausbetriebskosten). Weil die Durchschnittseinkommen von Mieterhaushalten eher bescheiden sind, werden viele von ihnen deshalb zu weiteren Einschränkungen beim Konsum von anderen Gütern gezwungen sein.

Gleichzeitig sind in den letzten zehn Jahren die Preise anderer Güter um jährlich ca. 1,7 % gestiegen. Das Wohnen in Miete ist also auch im Verhältnis zu anderen Gütern, das heißt real, um ca. 1,4 % (= 3,1 % - 1,7%) teurer geworden. Das wirft die Frage nach den volkswirtschaftlichen Konsequenzen derartiger Mietsteigerungen auf. Diese Frage hat die Arbeiterkammer Wien kürzlich im Rahmen einer Studie untersuchen lassen (wien.arbeiterkammer.at/pictures/d42/Studie_Wohnungsmieten.pdf). Die Ergebnisse dieser Studie, leicht variiert, lesen sie hier in einer Kurzfassung.

In den Industrieländern gilt: Die Miete (inklusive Hausbetriebskosten) frisst typischerweise ca. 20-30 % des Haushaltseinkommens. In Österreich beträgt die Durchschnittsmiete ca. 370 Euro. Ein Haushalt mit 1840 Euro monatlich netto (40 % der österreichischen Haushalte haben weniger) würde für diese Durchschnittsmiete also ca. 20 % seines Einkommens zahlen, ein Haushalt mit 880 Euro (10 % der österreichischen Haushalte haben weniger) sogar über 40 %.

Leider ist die Höhe der Miete nicht das Gleiche wie der Preis von Äpfeln. Denn wenn der Apfelpreis steigt, schränkt man sich halt beim Apfelkonsum ein: Das ist relativ einfach und für die anderen Güter bleibt dann weiterhin gleich viel Geld übrig. Aber weniger Wohnung konsumieren geht nicht so einfach. Jeder weiß das, auch die Vermieter. Die Mieter werden also als Reaktion auf Mieterhöhungen insgesamt weniger konsumieren. Andrerseits haben die Vermieter aufgrund der Mieterhöhung mehr Einkommen. Also lautet die volkswirtschaftlich relevante Frage: Geben die Vermieter für die anderen Güter um so viel mehr aus, als die Mieter weniger ausgeben, sodass der Gesamtkonsum steigt? Nein, im Gegenteil. Das ist der zentrale Befund der AK-Studie, die sich auf Daten von insgesamt 18 industrialisierten Ländern stützt, inklusive Österreich, Deutschland, den USA, Japan usw. Der Mehrkonsum der Vermieter bei Mietsteigerung kann den Konsumverlust der Mieter nicht kompensieren.

Für Österreich ergibt sich im Speziellen, dass jedes Prozent Mieterhöhung zu einem Konsumverlust von ca. 0,2 % führt. In Italien oder Spanien, wo der Anteil der Mieter wesentlich geringer ist, fällt der Konsumverlust etwas geringer aus. In Holland oder Deutschland, mit höheren Mieterquoten, etwas höher.

Weil die Mieten in Österreich von 1995-2005 um insgesamt ca. 20 % gegenüber den Preisen der anderen Güter gestiegen sind, beträgt der Konsumverlust 20 x 0,2 %, also ca. 4 %. In konkrete Zahlen umgerechnet bedeutet dies, dass wegen der Mieterhöhungen der letzten 10 Jahre ca. 4 Mrd. jährlich weniger für Konsum ausgegeben wird als ohne diese Mieterhöhungen (ca. 136 Mrd. Euro anstatt 140 Mrd.).

Die Rechnung geht nicht auf


Was bedeutet dies jenseits der individuellen Konsequenzen, die jeder Mieter, jede Mieterin aus eigener Anschauung kennt? Wenn die Mieterhöhungen sonst keine nennenswerten volkswirtschaftlichen Folgen hätte: einen Verlust an Umsatz bei anderen Gütern, weil sich die Mieter bei den Ausgaben für diese Güter offensichtlich erheblich einschränken müssen. Wenn die Firmen aber mit einem dauerhaften Umsatzrückgang um 4 Mrd. Euro rechnen, dann beschäftigen sie weniger Leute. Der dementsprechende Verlust an Arbeitsplätzen würde vorsichtig geschätzt 30.000 Stellen betragen, sofern der geringere Konsum durch Mehrausgaben bei Investitionsgütern kompensiert würde. Nur dann nämlich blieben auch die Gesamteinkommen aller Haushalte konstant, wie in der Studie vereinfachend angenommen wurde.

Aber warum sollte es zu einer derartigen Kompensation kommen? Sollten die Firmen, die nun weniger von ihren Produkten absetzen, mehr in ihre Maschinen und Gebäude investieren? Sehr unplausibel. Oder sollten die Vermieter zusätzliche Mietwohnungen (auch das sind Investitionsgüter) bauen lassen, weil die potenzielle Rendite der einzelnen Wohnung gestiegen ist? Das ist ebenso unplausibel, weil die Mieter im Gefolge einer Mieterhöhung bei konstantem Einkommen ja nicht mehr Wohnraum haben wollen, sondern eher weniger. Oder sollten die Vermieter zusätzliche Eigentumswohnungen bauen lassen, weil Wohnungseigentum im Verhältnis zu Miete relativ billiger geworden ist? Das ist genauso unplausibel. Denn warum sollten sich ehemalige Mieter, die sich schon vorher keine Eigentumswohnung leisten konnten, bei verteuerten Mieten plötzlich eine leisten können? Und wer bereits eine Eigentumswohnung besitzt, wird bei konstantem Einkommen auch keine Nachfrage nach einer größeren oder einer zweiten Eigentumswohnung entwickeln. Die offiziellen Statistiken bestätigen diese Vermutungen: Die nominellen Bruttoinvestitionen in den Wohnbau waren 2005 um gut 10 % niedriger als noch 1995. Der reale Rückgang nach Berücksichtigung der Preissteigerungen ist noch höher.

Das heißt aber, die in der Studie getroffene Annahme konstanter Einkommen war zu optimistisch: Auch die Summe der realen Einkommen aller Haushalte scheint im Gefolge von Mieterhöhungen eher zu sinken, als konstant zu bleiben oder gar zu steigen. Deshalb würde eine realistischere Einschätzung der volkswirtschaftlichen Folgen von Mieterhöhungen noch negativer ausfallen als oben beschrieben.

Die Mietpreise sind im Gefolge der Aushöhlung von Mieterschutzbestimmungen und Mietzinsobergrenzen stark gestiegen. Andrerseits übt die Politik weiterhin auf vielfältige Weise starken Einfluss auf die Mietpreisentwicklung aus. Nicht nur in Österreich. Es ist also verständlich, wenn man Politikerinnen und Politiker verantwortlich macht für Versäumnisse oder Verdienste beim Einbremsen der Mieten. Denn eine Eigentumswohnung wird auch in Zukunft für viele ein Traum und keine leistbare Alternative sein.
Dieter Gstach / 15.10.2006