Immobilienshopping. Der Finanzjongleur Michael Tojner krallte sich eintausend Genossenschaftswohnungen zu Spottpreisen. Die öffentliche Hand soll er mit Hilfe dubioser Gutachten um mehr als 100 Millionen Euro abgezockt haben. Im Immobilienkrimi rund um geförderten Wohnbau wird nun auch wegen Beweismittelfälschung ermittelt. Text: Ashwien Sankholkar, Illustrationen: Silke Müller, Fotos: Michael Bigus
«Ich habe nichts falsch gemacht», empört sich Thomas Keppert. Für gewöhnlich bringt den erfahrenen Gerichtssachverständigen nichts so leicht aus der Ruhe. Im legendären Bawag-Prozess rund um Helmut Elsner arbeitete er etwa als Gutachter für den Staatsanwalt. In der exponierten Rolle als «Zeuge der Anklage» ist er Attacken gewohnt. Damit kann er umgehen. Die Mühe war es wert. Die Aufträge brachten Keppert nicht nur gutes Geld, sondern auch Renommee bei den Staatsanwälten. «Sei nicht deppert, geh zum Keppert. Weil vor Gericht hat er Gewicht», reimt ein pensionierter Anklagevertreter. Auch prominente Korruptionsverdächtige zog es zu ihm, weil sie ihm zutrauten, sie aus der Schusslinie des Staatsanwalts zu holen. Viele Jahre stand Keppert etwa Karl-Heinz Grasser zur Seite, dessen Liechtensteiner Stiftungen vom Staatsanwalt als Vehikel zur Steuerhinterziehung gesehen werden. Während KHG im Buwog-Prozess seit 2017 auf der Anklagebank schmort, ist in seinem Finanzstrafverfahren mit Kepperts Hilfe offenbar die Luft draußen.
In eigener Sache schaut es für den renommierten Steuerberater hingegen nicht so rosig aus. Seit kurzem steht Keppert erstmals selbst unter Beschuss. Der Staatsanwalt wirft ihm Beweismittelfälschung vor. Ein für den Finanzinvestor Michael Tojner verfasstes Gutachten über ein Gutachten machte ihn verdächtig. Keppert: «Die Vorwürfe entbehren jeder Grundlage.» Einen Antrag auf Verfahrenseinstellung habe er bereits gestellt. Doch die gerichtliche Entscheidung dazu stehe noch aus. Für Keppert eine unangenehme Situation.
Am Höhepunkt der Krise.
Die Keppert-Krise bildet den vorläufigen Höhepunkt im spektakulären Strafverfahren gegen den umstrittenen Immobilienspekulanten Michael Tojner. Denn die dem AUGUSTIN und DOSSIER vorliegende Ermittlungsakte Tojner (Aktenzahl: 63St1/19x) zeigt, dass beim Verkauf von gemeinnützigen Wohnbaufirmen viel getrickst wurde – und die Grenzen des Strafrechts womöglich überschritten wurden. Insbesondere Tojners vertrauliche Korrespondenz mit dem Immobilieninvestor Günther Kerbler, der im Verfahren als Zeuge unter Wahrheitspflicht aussagte, erhärtet den Verdacht des Staatsanwalts, dass Liegenschaften zum Nachteil der öffentlichen Hand bewertet und anschließend zum Vorteil von Tojner verkauft wurden. Michael Tojner weist über seinen Anwalt Karl Liebenwein alle Vorwürfe strafrechtlich relevanten Verhaltens zurück. Es gilt die Unschuldsvermutung.
Zur Erinnerung: Die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) ermittelt seit Anfang 2019 gegen Michael Tojner wegen Betrug, Steuerhinterziehung und Untreue. Als Mastermind und mit Hilfe von Strohmännern und Treuhändern soll er heimlich die Übernahme der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften Gesfö und Riedenhof orchestriert haben. Dabei soll er das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gebeugt und das Land Burgenland um viel Geld geprellt haben. Eine zentrale Rolle bei Tojners vermeintlicher Abzocke sollen Gutachter gespielt haben: etwa Immobiliensachverständige, die die Wohnbaufirmen viel zu niedrig bewertet haben und so eine falsche Basis für die Berechnung gesetzlicher Abschlagszahlungen geliefert haben sollen. Rund 17 Millionen Euro kostete die Aberkennung der Gemeinnützigkeit. Das ist wenig. Das Land begnügte sich mit 17.000 Euro pro Wohnung. Ohne Gemeinnützigkeitsstatus durften die 1.000 Genossenschaftswohnungen zu Marktpreisen verkauft werden. Ab 2016 verdienten Tojner & Co beim Abverkauf der Gesfö- und Riedenhof-Immobilien ein Vermögen – nach Auffassung der Anklagebehörde zu Lasten des Landes Burgenland, das laut Staatsanwalt um mehr als 100 Millionen Euro geschädigt wurde. Außer Frage steht: Die dubiosen Gutachten legten den Grundstein für das fulminante Spekulationsgeschäft.
Leicht verschätzt.
«Die von Michael Tojner vorgelegten Gutachten des Thomas Keppert weisen offenkundige Widersprüche auf und lassen sich mit den Denkgesetzen nicht vereinbaren», schreibt Oberstaatsanwalt Günther Höllwarth in einer Stellungnahme ans Straflandesgericht Wien. Dabei hätte Kepperts Gutachten eigentlich die Bedenken zerstreuen sollen. Kurze Rückblende: Anfang 2019 soll Tojner spitzgekriegt haben, dass die vom Immobiliensachverständigen Alfons Metzger Ende 2014 durchgeführten Bewertungen der Gesfö- und Riedenhof-Liegenschaften vom Staatsanwalt angezweifelt werden. Tojner musste handeln und holte wohl vorsorglich den Lieblingsgutachter der Wiener Staatsanwälte an Bord: Thomas Keppert wurde mit einer gutachterlichen Stellungnahme zu den Gutachten von Alfons Metzger beauftragt.
Tojners Kalkül: Kepperts Sanktus zu Metzgers Meinung sollte Höllwarth besänftigen. Doch der Schuss ging nach hinten los. Oberstaatsanwalt Höllwarth hatte bereits Witterung aufgenommen. Im Laufe des Jahres 2019 hatte er immer neue Tojner-Tricksereien aufgedeckt: vom verdeckten Einstieg bei Gesfö und Riedenhof über die Steuerung durch Strohmänner bis hin zur Gewinnabschöpfung über atypisch stille Beteiligungen. Eine Keppert-Passage zum Objekt Sieveringer Straße 75a machte Höllwarth stutzig: «Insgesamt kann somit der vom Sachverständigen Metzger ermittelte, objektivierte Verkehrswert dieser Liegenschaft zum Bewertungsstichtag als keineswegs zu nieder eingestuft werden.» Die Sieveringer Straße 75a umfasst fünf Grundstücke mit einer Nutzfläche von 4.732 Quadratmeter. Dass die Immobilie von Metzger mit 3,07 Millionen Euro taxiert wurde und von Keppert als «keineswegs zu nieder» eingestuft wurde, schien nicht plausibel. «So stellen allein die Bauflächen in exklusiven Wohngegenden einen erheblichen Wert dar, der aus nicht nachvollziehbaren Erwägungen keinen Eingang in die Bewertungen gefunden hat», so Höllwarth laut Strafakt. Allein der Verkehrswert eines vergleichbaren unbebauten Grundstücks in Wien-Döbling liegt bei 7,1 Millionen Euro.
Spitze des Eisbergs.
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz steht: «Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.» Metzger selbst schreibt in seinem «Wertermittlungsgutachten betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft A-1190 Wien, Sieveringer Straße 75a» vom Dezember 2014: «Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem kaufbereiten Käufer und einem verkaufsbereiten Verkäufer bei einem Geschäftsabschluss zwischen voneinander unabhängigen Parteien nach angemessener Vermarktung, bei der die Parteien jeweils nach bestem Wissen, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben, ausgetauscht werden sollte.»
Ein Jahr später hat sich der Marktwert plötzlich fast vervierfacht. Tojner selbst legte den Zielpreis für die Sieveringer Straße 75a in geheimen Verhandlungen mit dem Immobilieninvestor Günther Kerbler im Jahr 2015 mit 11,12 Millionen Euro fest – acht Millionen Euro mehr, als im Gutachten stand. Kerbler wollte damals 10,6 Millionen Euro zahlen. Letztlich setzte sich Tojner durch. Aus Ermittlersicht ist der Fall nur die Spitze des Eisbergs: Mehr als 80 Liegenschaften sollen wie die Sieveringer Straße 75a zu niedrig bewertet worden sein. Sie stützen sich unter anderem auf eine Liste mit vierzig Gesfö- bzw. Riedenhof-Häusern, die bei einer Hausdurchsuchung 2019 gefunden wurde. Tojner hatte die Liste im Juli 2015 an Kerbler geschickt. Sie beinhaltet sowohl Kerblers als auch Tojners «Zielpreise» für die Objekte. Auch hier liegen Metzgers Verkehrswerte, die ein halbes Jahr zuvor kalkuliert wurden, weit unter Kerblers bzw. Tojners Marktwerten.
Diskrete Begehrlichkeiten.
«Ich habe (…) ab Ende 2014/Anfang 2015 mit Michael Tojner über den Kauf von Liegenschaften, die im Besitz von gemeinnützigen Gesellschaften waren, verhandelt», sagte Kerbler in seiner Zeugeneinvernahme am 25. Juli 2019. «Aus der Erinnerung kann ich sagen, dass ich mit Tojner im Herbst 2015 mündlich eine Einigung erzielt habe.» Damals wusste keiner, dass Tojner hinter Gesfö und Riedenhof steht. Kerbler erinnert sich noch heute: «Tojner hat mir damals gesagt, dass wir mit dem offiziellen Abschluss noch warten müssen, weil noch eine Abschlagszahlung fällig ist.» Tojner dürfte die gesetzliche Geldleistung gemeint haben, die beim Verlust des Gemeinnützigkeitsstatus fällig wird. Diskretion war ihm wichtig. Solange die Aberkennung der Gemeinnützigkeit nicht durch war, durfte das Land Burgenland nichts über den Deal mit Kerbler erfahren. Das hätte womöglich neue Begehrlichkeiten des Landes geweckt – und schlimmstenfalls Tojners Millionengeschäft gekillt.
Konkret sicherte sich Kerbler die Sieveringer Straße 75a und fünf Liegenschaften in Wien-Ottakring (siehe Kasten), was Tojners Firmen einen saftigen Gewinn von insgesamt 17,75 Millionen Euro bescherte. Abgewickelt wurde der Ankauf über Projektgesellschaften, was im Immobiliengewerbe üblich ist. Darum überraschte es Kerbler nicht, dass ein Tojner-Anwalt als offizieller Verkäufer auftrat. Dabei handelt es sich um eine umstrittene Figur. Der Anwalt trat früher als Eigentümer der ehemaligen Gesfö-Wohnungen großspurig in Erscheinung. So berichtete die Wiener Zeitung im Oktober 2018 über üble Schikanen in einem Gesfö-Haus in Wien-Wieden: Der Eigentümer des 13-stöckigen Hauses soll «Detektive auf Mieter angesetzt» und ältere Hausbewohner_innen mit kaputten Gegensprechanlagen und unbenutzbaren Aufzügen unter Druck gesetzt haben. Derselbe Anwalt, der 2018 Mieter_innen schikaniert haben soll, packte 2019 beim Staatsanwalt kleinlaut aus: Er sei Tojners Treuhänder gewesen. Die Aussage des Anwalts, der seit 2019 für Medien auf Tauchstation ist, bestätigt Kerblers Eindruck aus 2015: «Tojner hat immer so komisch herumgetan, als ob die Immobilien nicht ihm gehören würden. Aber für mich war klar, dass sie ihm gehören, sonst hätte ich ja nicht so lange mit ihm verhandelt.» Angebote wie die elf Millionen für die Sieveringer Straße habe er selbst freilich auf Basis solider Gutachten gelegt.
Eine Bewertungsgroteske.
Die enorme Diskrepanz bei den Verkehrswerten ergibt sich, weil Metzger ein Ertragswertverfahren anwendete, das laut Staatsanwalt den Bodenwert total ignoriert. Der Bodenwert wird durch Fläche, Standort und Entwicklungspotenzial bestimmt, der Ertragswert nur durch die Mieteinnahmen. Das Gesfö- und Riedenhof-Portfolio umfasst ältere Objekte, die in den Fünfziger- und Sechzigerjahren errichtet wurden und wegen der Mietzinsbeschränkungen nicht ertragreich sind. Trotzdem waren Gesfö und Riedenhof für gewerbliche Immobilienzampanos wie Tojner und Kerbler interessant, weil gute Lagen ein enormes Wertsteigerungspotenzial besitzen. Das ist leicht realisierbar, wenn etwa Altmieter_innen rausgeekelt werden und danach die frei werdenden Wohnungen über Buchungsplattformen teuer vermietet werden, so wie es Tojners Treuhänder tat. Dass der Staatsanwalt seine Arbeit in Frage stellt, empört Metzger. «Das ist eine Justizgroteske. Meine Bewertungen waren lege artis.» Der Staatsanwalt messe mit zweierlei Maß, weil er die Firma EHL, die für das Land Burgenland die Bewertung durchführte, nicht attackiert. Metzger: «Die sind auf ähnliche Werte wie ich gekommen.»
Beim Immoberater EHL wird das bestritten. «Seine Methodik haben wir für nicht zielführend erachtet», sagt EHL-Geschäftsführer Franz Pöltl. EHL berücksichtigte den Bodenwert und kam auf höhere Preise. Doch überprüfte EHL zum damaligen Zeitpunkt nur ein Viertel der Immobilien und winkte mehr als 60 Liegenschaften einfach durch. Zur Erinnerung: Im Gegenzug für den Verlust der Gemeinnützigkeit mussten Gesfö und Riedenhof eine Art Strafzahlung an das Land entrichten. Diese Geldleistung errechnet sich aus dem Verkehrswert der Liegenschaften minus Grundkapital. Laut Gesetz müssen stille Reserven gehoben werden, damit gemeinnützige Wohnbaufirmen nicht zu Spekulationsobjekten werden. Die Wirtschaftsprüfungskanzlei Deloitte, die das Land als Beraterin im Aberkennungsverfahren an Bord hatte, stützte sich – trotz Zweifel an der Methodik – auf die Metzger-Bewertungen und errechnete eine endgültige Geldleistung von rund 17 Millionen Euro. Die Summe zahlte Tojner locker mit dem Gewinn aus dem Kerbler-Deal. Dass sich in der Endabrechnung der wahre Wert von Gesfö und Riedenhof nicht widerspiegelt, steht wohl außer Streit. Wer die Letztverantwortung für den teuren Abrechnungsmurks trägt, wird wohl der Staatsanwalt klären müssen.
100 Millionen burgenländische Euro. Burgenlands Landeshauptmann Hans-Peter Doskozil glaubt den Schuldigen zu kennen: Michael Tojner. Dass er als Mastermind hinter den Kulissen alles steuerte, war vor den Ermittlungen der WKStA 2019 nicht bekannt. Doskozil wirft Tojner vor, bereits seit 2009 als wirtschaftlich Berechtigter von Gesfö und Riedenhof die Strippen gezogen zu haben. Dabei dürfen Gemeinnützige eigentlich nicht von Gewerblichen kontrolliert werden. Mit der Vorlage dubioser Gutachten im Jahr 2015 erreichte die verdeckte Operation ihren Höhepunkt. Spätestens seit den Kerbler-Verhandlungen 2015 kannte Tojner die stillen Reserven bei Gesfö und Riedenhof. Die Metzger-Gutachten mit den niedrigen Bewertungen seien nur vorgeschoben worden, um von den tatsächlichen Marktwerten abzulenken, heißt es. Landesvater Doskozil fühlt sich getäuscht und finanziell über den Tisch gezogen. Die Ermittler_innen taxieren den Gesamtschaden für das Land Burgenland mit mehr als 100 Millionen Euro und stellen laut Strafakt zusammenfassend fest: «Durch die Aussagen von Günther Kerbler hat sich der Verdacht, dass eine Personengruppe rund um Michael Tojner das Land Burgenland bei der Festsetzung der endgültigen Geldleistung über den tatsächlichen Wert von Liegenschaften bewusst getäuscht hat, massiv erhärtet.» Daran kann auch das Gutachten des renommierten Sachverständigen Thomas Keppert nichts ändern.
Christoph Chorherrs Charity-Troubles
Die Immobilieninvestoren Günther Kerbler und Michael Tojner spielen auch in den Ermittlungen gegen den Grünen-Politiker Christoph Chorherr eine Rolle. Unter der Aktenzahl 63 St13/17s führt die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft ein Verfahren gegen zwölf Beschuldigte. Ermittelt wird wegen fragwürdiger Spenden an den Verein s2arch. Für alle Beschuldigten gilt die Unschuldsvermutung. Der Chorherr-nahe karitative Verein unterstützt die zwei Ithuba-Schulen in Südafrika. Im inkriminierten Zeitraum von 2011 bis 2017 war Chorherr ein einflussreicher Mann in der Stadt Wien: Er war Vizechef des Gemeinderatsausschusses für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung sowie Mitglied im Gemeinderatsausschuss für Stadtentwicklung, Verkehr, Klimaschutz, Energieplanung und BürgerInnenbeteiligung. Mit den Spenden an s2arch sollen sich
große Immobilienfirmen die Gunst des Wiener Wohnbau-Players Chorherr erkauft haben, so der Verdacht. Von 2011 bis 2017 zahlten acht Großspender_innen und 20 Firmen in Summe 2,2 Millionen an s2arch. Auf der Spender_innenliste stehen Big Player der Wiener Immobranche, wie die Signa Holding von René Benko oder die Bank Austria. Auch die Ithuba Capital AG des Investmentbankers Wilhelm
Hemetsberger unterstützte s2arch mit viel Geld. Tojner bestreitet direkte Spenden an Chorherr-Vereine. Weil Heumarkt-Investor Tojner von 2008 bis Jänner 2012 mit rund neun Prozent an Hemetsberges Ithuba beteiligt war, steht auch er auf der Beschuldigtenliste des Staatsanwalts. In der Causa Chorherr fällt auch der Name Kerbler. Der Zinshauskönig spendete zumindest 20.000 Euro für s2arch. Zudem
finanzierte er im inkriminierten Zeitraum auch die Walz-Schule in Wien, die Chorherr mitgegründet hat: «In Summe waren das damals 100.000 Euro.» Vor kurzem zahlte er rund 20.000 Euro für zwei Walz-Stipendien, damit Wiener Schüler_innen die Ithuba-Schule in Südafrika besuchen können. Christoph Chorherr hat in der Vergangenheit jeden Bestechungsverdacht zurückgewiesen.
Der Autor ist Chefreporter bei der Rechercheplattform DOSSIER, Österreichs einzigem investigativen und werbefreien Medium. DOSSIER berichtet über die Ausbeutung Schwächerer und den Missbrauch durch Stärkere. Das aktuelle DOSSIER-Magazin widmet sich dem Thema Korruption, von Justiz & Polizei über Glock & Novomatic bis hin zu Burgtheater und Skiverband. Sie können DOSSIER unterstützen und Mitglied werden – ab 1 Euro pro Woche – oder das DOSSIER-Magazin um 24 Euro bestellen.
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