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Im Altbau gelten andere Gesetze. Wer in einer Wohnung lebt, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden ist, zahlt oft mehr Miete als erlaubt. Dagegen kann man sich wehren. Eine Handlungsanleitung von Samuel Stuhlpfarrer.
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5,58 Euro darf die Miete pro Quadratmeter und Monat in einer Wohnung, die dem MRG unterliegt, in Wien betragen. Theoretisch jedenfalls – so hoch ist der Richtwert. Tatsächlich lässt das MRG, das auf Altbauwohnungen in Bauten anzuwenden ist, die vor 1945 errichtet worden sind und die nicht dem Denkmalschutz unterliegen, erhebliche Spielräume offen. Für die korrekt errechnete Miethöhe sind nämlich zusätzlich Lage, Zustand und Ausstattung sowie die Frage, ob es sich bei dem Mietverhältnis um ein befristetes oder ein unbefristetes handelt, ausschlaggebend. Der größte Brocken ist dabei die Lage. So ist etwa im gesamten 1. Bezirk ein Lagezuschlag von 10,93 Euro erlaubt. Immerhin noch 4,16 Euro dürfen Vermieter_innen in den inneren Gegenden vom 3. bis zum 9. Bezirk aufschlagen. Ebendort und in Teilen des 2., 13., 14, 18. und 19. sind es noch 3,34 Euro. In den übrigen Bezirken ist je nach genauer Lage nur mehr ein Zuschlag von 53 Cent bis 2,18 Euro zulässig. Oder eben auch gar keiner.
Teurer als erlaubt.
Ziehen wir zur Veranschaulichung eine gegenwärtig zur Vermietung angebotene 90-Quadratmeter-Wohnung im 9. Bezirk als Beispiel heran. Für diese Lage gilt kein Lagezuschlag, allerdings ist es vergleichsweise ruhig (5 Prozent Zuschlag). Die Wohnung verfügt über Parkettböden, Telekabel- und Telefonanschluss und eine Gegensprechanlage (jeweils 1 Prozent Zuschlag). Allerdings: Die Küche der Wohnung ist auf das Stiegenhaus ausgerichtet (5 Prozent Abschlag). In Summe darf diese Wohnung daher um einen Zuschlag von 4 Prozent zu den 5,58 Euro vermietet werden, also um rund 524 Euro. Rechnet man noch die geschätzten Betriebskosten und die Umsatzsteuer dazu, werden daraus rund 806 Euro im Monat. Da die Wohnung allerdings nur auf vier Jahre befristet vergeben wird, sinkt der maximal zulässige Richtwertzins nochmal um ein ganzes Viertel. Die gegenständliche Wohnung dürfte demnach nicht mehr als rund 662 Euro im Monat inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer kosten. Tatsächlich wird sie aber um 1.099 Euro pro Monat, also um 66 Prozent teurer als gesetzlich vorgesehen, angeboten.
Was also tun?
Grundsätzlich sind überhöhte Mieten im Altbau – Vertrag hin oder her – gesetzeswidrig. Innerhalb der Verjährungsfristen – drei Jahre ab Mietbeginn bei unbefristeten und zehn Jahre bei befristeten Verträgen – können diese daher zurückgefordert werden. Wer die Vermutung hat, mehr Miete zu bezahlen als eigentlich erlaubt, kann online auf der Seite der Stadt Wien relativ einfach überprüfen lassen, ob der vertraglich vereinbarte Zins zu hoch ist. Der Online-Rechner führt auch gekonnt durch das Dickicht an möglichen Zu- und Abschlägen. Einen 5-Prozent-Zuschlag gibt es etwa auch für eine Wohnung, die über ein zweites WC verfügt. Ein Balkon treibt die Miete um 2,5 Prozent in die Höhe, eine Wohnung ohne eigenes Kellerabteil wird um denselben Prozentsatz billiger. Für Kategorie-C-Wohnungen – als solche gelten schon Wohnungen, die über ein Badezimmer ohne direkte Lüftungsmöglichkeit ins Freie verfügen – kommt ein weiterer Abschlag von 25 Prozent zum Tragen.
Kommt der Online-Rechner zum Ergebnis, dass die Miete zu hoch ist, sollte man eine Wohnungsschlichtungsstelle der Stadt Wien aufsuchen. Diese stellt nach einer Begehung durch einen Sachverständigen die tatsächlich zulässige Miethöhe fest. Dem oder Vermieter_in bleibt die Möglichkeit, das Ergebnis hinzunehmen oder die Sache vor dem Bezirksgericht weiter auszufechten.
Vertretung.
Spätestens wenn das der Fall ist, empfiehlt es sich für Mieter_innen, rechtliche Vertretung in Anspruch zu nehmen. Mittlerweile finden sich selbst private Prozessfinanzierer, um die Interessen der Mieter_innen durchzusetzen. Freilich nicht umsonst. Je nach Anbieter bewegen sich die Provisionen dieser Unternehmen bei bis zu 40 Prozent der ersparten Mietsumme. Alternativ dazu empfiehlt Christian Boschek von der Arbeiterkammer Wien die Mitgliedschaft in einer Mieter_innenorganisation. Die Mietervereinigung Österreichs (MVÖ) vertritt etwa für einen Jahresbeitrag von 63 Euro die Interessen der Mieter_innen auch vor Gericht. Und zwar nicht nur bei überhöhten Mieten, sondern auch bei fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen oder ausbleibenden Reparaturen. Allein im zurückliegenden Jahr hat die MVÖ für rund 16.000 Wiener_innen auf diese Weise an die drei Millionen Euro erstritten.
Überhöhte Provision.
Bleibt noch eines: Ist die Miete ungesetzlich hoch, ist es auch die Maklerprovision, die sich daran orientiert. Im Falle der vorhin erwähnten Wohnung im 9. Bezirk liegt die Differenz zwischen der verlangten und der zulässigen Provision bei über 1000 Euro. Auch diese Summe kann zurückgefordert werden, wie Wohnrechtsexperte Christian Boschek erklärt. Er empfiehlt allfällige Ansprüche «innerhalb von zwei bis drei Jahren geltend zu machen». Dann allerdings winkt dem oder der Mieter_in möglicherweise eine höhere Rückzahlung als die bloße Differenz aus erlaubter und verrechneter Provision. Boschek: «Ein Makler hat nicht nur die Provision in korrekter Höhe zu verrechnen. Es gibt auch eine Informationspflicht gegenüber dem Mieter. Wenn nachweisbar ist, dass dieser nicht nachgekommen wurde, steht dem Mieter jedenfalls auch eine Provisionsminderung aufgrund der Pflichtverletzung durch den Makler zu.» Abzuklären ist auch das im Einzelfall und, wenn nicht anders möglich, vor Gericht.
