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Wer kennt sie nicht: Sorgen mit Hausverwaltungen. Die wenigsten Mieter_innen wissen, was sie verlangen und wie sie ihre Ansprüche durchsetzen können. Text: David Hell. Illustration: Much
Vermieter_innen und Hausverwaltungen haben ihre Tricks, wie man die Ansprüche der Mieter_innen hintanhält. Bis Mieter_innen das Verlangte aufgeben. Der Plan geht oft auf. Das Problem hat sich für die Hausverwaltung beseitigt. Der/die Mieter_in bleibt auf dem seinem/ihrem sitzen. Was man an Services verlangen kann, hängt in erster Linie vom Mietvertrag ab. In Österreich unterscheidet sich der darin, wo man wohnt: Altbau, Neubau, Genossenschafts- oder Gemeindewohnung.
Morsche Fenster. In aller Regel ist man über die gesamte Mietdauer mit dem verlängerten Arm eines/einer Vermieter_in, nämlich mit einer Hausverwaltung, konfrontiert: von der Vertragsunterzeichnung bis zur Beendigung desselben. Und mit allem, was dazwischen liegt. Doch wie lassen sich Anliegen richtig durchsetzen? Christian Boschek, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien: «Erst einmal ein klärendes Gespräch mit der Hausverwaltung führen. Bei der Arbeiterkammer haben wir seit kurzem ein Wohnrechtstelefon, über das erste Schritte geklärt werden können. Wenn das nichts fruchtet, sollte man eine Mieterorganisation zu Rate ziehen. In weiterer Folge kann diese ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle, in Wien ist diese bei der MA 50, einleiten.»
Ein Dauerbrenner sind Fenster. Wenn die alt, morsch und durchlässig sind oder nicht mehr vernünftig schließen, dann müssen sie repariert oder ausgetauscht werden. Und zwar von Vermieter_innenseite. Viele Hausverwaltungen wenden hier einen Trick an: Sie schreiben ihren Mieter_innen, dass sie die Außenfenster zwar sanieren, aber nur wenn der/die Mieter_in etwas zuzahlt. Zumeist wird eine Hälfte-Hälfte-Lösung vorgeschlagen. «Gerade bei der Sanierung von Fenstern registrieren wir eine sehr defensive Reaktion bei Hausverwaltungen. Aber man hat ein Recht darauf», sagt Boschek. Gleiches gilt auch für Wohnungseingangstüren.
Betriebskosten . Ein weiterer Streitpunkt ist die Betriebskostenabrechnung. Diese jährliche Abrechnung muss im Haus zur Einsicht aufgelegt werden. Der Mieter muss also nicht zur Hausverwaltung pilgern. Aber die oft unüberschaubaren Tabellen sind für Laien kaum nachvollziehbar. Auf zwei Dinge kann man aber leicht achten. Erstens: Gibt es signifikante Kostensteigerungen im Vergleich zum Vorjahr? Ist das der Fall, können Belege und plausible Antworten verlangt werden. Und zweitens: Was ist in den «sonstigen Kosten» enthalten? Auch hier muss exakt dargestellt werden, welche Kosten das überhaupt sind. «Immer wieder kommt es vor, dass gerade im Bereich der sonstigen Kosten Ausgaben versteckt sind, die dort gar nichts zu suchen haben», beklagt Boschek. Reparaturkosten oder Beiträge zur Reparaturrücklage sind keine Betriebskosten, sagt die Mietervereinigung.
Das gilt sowohl für Altbauten als auch für Genossenschaftswohnungen. Anders ist der Fall bei (nicht geförderten) Neubauten, bestimmten nachträglichen Dachboden-Ausbauten sowie bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Bei diesen Objekten gelten die Betriebskosten, die vertraglich vereinbart wurden. «Wurde nichts oder nichts Zulässiges vereinbart, so sind Vermieter verpflichtet, alle Betriebskosten selbst zu bezahlen.»
Lärm. Troubles bringen auch Lärmbeeinträchtigungen: Bei Baustellen vor oder im Haus kann ein verminderter Mietzins gefordert werden. In hellhörigen Häusern, mit dünnen Wänden, kann ebenfalls die Miete reduziert werden. Aber: Wanddämmungen sind recht teuer, und die wollen Hausverwaltungen oft nicht übernehmen. Hier sollte eine Mieter_innenorganisation (etwa Mietervereinigung oder Mieterschutzverband) eingebunden werden, die alles abwickelt.
Vertrags-Know-how. Bei der Vertragsunterzeichnung gibt es gleich mehrere Punkte:
▶ Kaution: Diese wird bei (nahezu) jedem Mietverhältnis verlangt. Sie beträgt zumeist drei Monatsmieten und darf höchstens sechs Monatsmieten ausmachen. Die Kaution kann in verschiedenen Formen übermittelt werden. Sehen Sie von einer Bar-Kaution ab. Besser ist es, ein Sparbuch oder eine Bankgarantie in der geforderten Höhe zu übergeben. Denn Kautionen werden durch Hausverwaltungen zumeist schlecht verzinst.
▶ Gebühren: Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, ob Gebühren für die Vertragserrichtung verlangt werden. Diese sind für Mietverträge im Altbau unzulässig. Für Neubauten sind die Vertragsgebühren nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart werden. Die Vertragserrichtungsgebühren sind aber nicht mit Mietvertragsgebühren zu verwechseln. Letztere gibt es für Wohnraum seit November 2017 nicht mehr.
▶ Makler_innenprovisionen: Generell haben Provisionen für die Wohnungsvermittlung nichts mit den Hausverwaltungen zu tun. Aber einige Verwaltungen arbeiten auch als Makler_innenbüros. Wenn der/die Makler_in zugleich Verwalter_in ist, dann darf nur der halbe Provisionssatz verlangt werden. Auf dieses Naheverhältnis muss übrigens vor Vertragsunterzeichnung hingewiesen werden. Ist das nicht der Fall, muss die gesamte Provision rücküberwiesen werden. Apropos Provision: «Wer den Makler beauftragt, sollte ihn auch bezahlen. Zumeist ist das der Vermieter. Diese Belastung für Mieter ist uns schon lange ein Dorn im Auge und gehört beseitigt», sagt Christian Boschek.
