Immo Aktuell
Vermieter_innen müssen eine jährliche Betriebskostenabrechnung legen. Hier gibt es viele Möglichkeiten zu tricksen – zum Nachteil der Mieter_innen. Wogegen kann man vorgehen, und wo sitzt die Gesetzeslücke?
Text: Christian Bunke
Illustration: Much
Die Betriebskostenabrechnung ist ein jährlich erscheinendes Konvolut undurchsichtiger Rechnungsposten. Sie ist außerdem ein Kostentreiber bei den Wohnkosten. Das zeigt der aktuelle Betriebskostenspiegel 2021 der Wiener Mietervereinigung. Er enthält Zahlen aus dem Jahr 2019, das Ungemach von Covid und Co. ist also noch nicht enthalten. Die Betriebskosten steigen kontinuierlich, 2019 sind sie im Vergleich zum Vorjahr um 2,28 Prozent gestiegen. Für eine Wiener 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutete das eine Belastung von durchschnittlich 1.856 Euro (jährlich) für 2019. Das ist weit mehr als so manches Monatseinkommen.
Wie funktionieren diese Betriebskosten eigentlich? Ihre wesentlichen Aspekte sind im §21 des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie den darauf folgenden Paragraphen geregelt. Laut Informationen der Arbeiterkammer ist das MRG in voller Anwendung für drei Arten von Mietverhältnissen zuständig. Zum einen gilt es für Wohnungen in Gebäuden, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erfolgte, ebenso für vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurden. Auch im geförderten Neubau und im Gemeindebau ist das Gesetz anwendbar. Nur teilweise anzuwenden ist es etwa, wenn es sich bei Altbauwohnungen um Dienst- oder Ferienwohnungen handelt. Für Bewohner_innen von Genossenschaftswohnungen gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Dieses orientiert sich beim Punkt Betriebskosten jedoch am Mietrechtsgesetz. Für den frei finanzierten, nicht geförderten Wohnbau gilt das MRG nicht.
Kostenursachen.
Was bedeutet das nun für die Betriebskostenabrechnung? Bei frei finanzierten Mietwohnungen dürfen Vermieter_innen alle anfallenden Kosten in den Mietvertrag schreiben. Es gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, und es herrscht somit Vertragsfreiheit. Für jene Wohnungen, bei denen das MRG greift, enthält §21 eine lange Liste an möglichen Posten, die ein_e Vermieter_in als Betriebskosten abrechnen kann. Elke Hanel-Torsch von der Wiener Mietervereinigung hält diese Liste unter anderem für ein Instrument, um Kosten, die einem/einer Vermieter_in aufgrund ihres Eigentums entstanden sind, an die Mieter_innen weiterzugeben. «Das darf nicht sein», sagt sie im Gespräch mit dem Augustin. «Kosten, die nicht von Mieter_innen verursacht wurden, sollten von diesen nicht zu tragen sein.»
Manipulationsmöglichkeiten.
In der Liste finden sich regelmäßig wiederkehrende Kosten für das gesamte Gebäude, verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser oder Müll, Reinigungskosten, die Grundsteuer oder das Verwaltungshonorar für die Hausverwaltung. Die letzten beiden Posten fallen eigentlich nur für den/die Hauseigentümer_in an. «Vermieter_innen zahlen schließlich keine Grundsteuer», so Hanel-Torsch. Und was die Bestellung der Hausverwaltung angeht: «Hier sollte es ein Mitspracherecht der Mieter_innen geben, schließlich zahlen sie ja auch dafür.» Auch Versicherungsprämien der Eigentümer_innen werden – legal – über die Betriebskosten abgerechnet. Hier handelt es sich aber ebenfalls um nicht von den Mieter_innen verursachte Kosten. Laut Mietervereinigung machen Verwaltungshonorare und Versicherungsprämien mehr als ein Drittel der Betriebskostenabrechnungen aus.
Vermieter_innen verrechnen zusätzlich zum Posten für die Hausverwaltung auch gerne sogenannte «Manipulationsspesen» – ein nicht näher definierter Begriff. Das ist illegal und darf beanstandet werden. Generell werden oft Posten über die Betriebskosten abgerechnet, die nicht auf der gesetzlichen Liste stehen, also nicht an Vermieter_innen abgewälzt werden dürfen. Dazu gehören alle möglichen Buchungs- oder EDV-Gebühren, auch Entrümpelungskosten sind keine Betriebskosten, wenn der entsorgte Sperrmüll einer bestimmten Hauspartei zugerechnet werden kann.
Sehr gerne werden auch Reparaturkosten als Betriebskosten aufgeführt, auch wenn diese keine regelmäßig wiederkehrenden Kosten darstellen. Besonders bei Aufzügen sollte genau hingeschaut werden. Denn zwar zählt deren Wartung zu den Betriebskosten, nicht aber die Reparatur eines Aufzugschadens. Oft haben Vermieter_innen jedoch sogenannte «Vollwartungsverträge», in denen auch Reparaturen inkludiert sind. In einem solchen Fall muss der Posten für die Reparatur herausgerechnet werden. Er darf nicht den Betriebskosten hinzugefügt werden.
Eine Beanstandung vor einer Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht kann sich lohnen. Bei Erfolg bekommen Vermieter_innen unzulässig eingetriebene Betriebskosten zurück. Eine Strafe für unzulässig eingetriebene Kosten sieht das Gesetz allerdings nicht vor – es gibt also eine Gesetzeslücke. Die Mietervereinigung fordert, dass es für Vermieter_innen auch rechtliche Konsequenzen geben muss.
https://mietervereinigung.at
www.arbeiterkammer.at/service/broschueren/Wohnen
