Immo Aktuell
Leistbares Wohnen – kein Kernanliegen dieser Regierung. Die verfassungsrechtliche Regelung der Vertragsraumordnung könnte aber genau das fördern. Dass sie dennoch im Regierungsprogramm steht, wundert Raumplaner Rudolf Strasser (Text) – und lässt ihn hoffen. Illustration: Much
Erster Blick aufs Inhaltsverzeichnis. Thema «Raumplanung». Da geht’s nicht um die Sitzgruppe im Wohnzimmer, sondern um die Gestaltung unserer Lebensumwelt. War keine Kapitelüberschrift wert. Ich suche «Leistbares Wohnen». Ist wohl auch nicht so wichtig wie Sicherungshaft und Kopftuch. Enttäuschung macht sich breit. Nützt nichts, muss mich durcharbeiten. 316 Seiten. Ein echter Pensionistenjob.
Plötzlich, auf Seite 40, bleibt mein Raumplanerauge an einem unscheinbaren Absatz hängen: Die Vertragsraumordnung soll verfassungsrechtlich geregelt werden. Klingt harmlos, ist es aber nicht. Später finde ich Gleiches auf Seite 147. Da ist was passiert!
Eigentum und Bodenpreise.
Worum geht’s bei der Vertragsraumordnung? Ein echtes Insider_innenthema. Es geht um leistbares Wohnen, den Umgang mit Bodeneigentum und um den Bodenpreis. Die Bodenpreise entwickeln sich explosionsartig. In den vergangenen Jahrzehnten und ganz rasant seit der Finanzkrise. Geld flüchtet in Immobilien. Diese Entwicklung ist Hauptursache dafür, dass Wohnen für viele Menschen nicht mehr leistbar ist. Eine kleine Anzahl von Grundstückseigentümer_innen macht auf Kosten der Allgemeinheit sagenhafte Gewinne. Wie kann man sonst ohne jeden Aufwand derartige Gewinne erzielen als durch Bodenspekulation? Zugegeben, ein Jackpot im Eurolotto tut´s auch.
Ein knappes Gut ist teuer, sehen wir jeden Tag beim Einkaufen. Boden ist nicht vermehrbar, Bauland wird laufend verbraucht. Das Resultat: ein knappes Angebot, starke Nachfrage, sagenhafte Bodenpreise. So ist der Markt, denn Boden ist ein frei handelbares Gut.
Vertragsraumordnung gegen hohe Preise. Was hat das mit der Vertragsraumordnung zu tun und was ist das überhaupt? Die Vertragsraumordnung versucht das Problem der hohen Grundstückspreise und Knappheit an verfügbaren Baulandflächen zu lösen. Das läuft so: Die Gemeinde vergibt die Baulandwidmung, der bzw. die Grundstückseigentümer_in baut fristgerecht das, was die Gemeinde will. Zum Beispiel geförderten Mietwohnbau. Darüber wird ein Vertrag (Raumordnungsvertrag) geschlossen. Die vereinbarte Nutzung bestimmt den Bodenpreis und nicht umgekehrt. Klingt logisch. Funktioniert auch prächtig. Die kompletten Baulandreserven der Stadt Salzburg wurden in den 1990er Jahren mit Raumordnungsverträgen erfasst. Resultat: genügend Bauland, viel sozialer Wohnbau, sinkende Preise. Das Wohnungsproblem wurde von der Politik als gelöst verkündet. Alles bestens.
Recht auf Wohnen?
Ende der 1990er Jahre hat der Verfassungsgerichtshof die Salzburger Vertragsraumordnung als verfassungswidrig eingestuft. Das Kernproblem: Eingriff in den Schutz des Eigentums an Grund und Boden.
Und damit sind wir beim springenden Punkt. Ist Eigentum an Grund und Boden gleichzusetzen mit Eigentum an jedem anderen Gut? Nein. Auf Boden bin ich mehr angewiesen, ich muss ihn kaufen oder mieten. Denn Wohnen ohne Boden geht nicht. Wohnen ist ein Menschenrecht, und der Staat hat die Pflicht, Wohnen zu angemessenen Preisen zu gewährleiten.
Worauf will ich hinaus? Boden ist ein Gut, das wir alle zum Leben brauchen! Bodeneigentum trägt also eine soziale Verpflichtung in sich. Im deutschen Grundgesetz heißt es dazu: «Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.» Der deutsche Verfassungsgerichtshof folgert daraus: «Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.» Noch konkreter sagt es die Bayerische Verfassung: «Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind der Allgemeinheit nutzbar zu machen.» In der Bremer Verfassung steht Ähnliches: «Grundbesitz ist der Spekulation zu entziehen.» Zur Stärkung des türkisen Gewissens noch ein Satz von Adenauer: «Die bodenreformerischen Fragen sind nach meiner Ansicht Fragen der höchsten Sittlichkeit.»
Reform der Bodenordnung.
In diese Richtung muss unsere Verfassung nachgebessert werden. Wenn man die Vertragsraumordnung dort regeln will, geht es um den Eingriff in den uneingeschränkten Eigentumsbegriff in unserer Verfassung. Es geht darum, klarzustellen, dass Eigentum an Grund und Boden verpflichtet und sein Gebrauch dem Wohle der Allgemeinheit zu dienen hat. Eine hochpolitische, «ideologiebehaftete» Frage. Und eigentlich keine türkise Herzensangelegenheit.
Also was ist da passiert? Ein Flüchtigkeitsfehler? Haben grüne Raumplaner_innen diesen Punkt heimlich untergejubelt? Oder ist die türkise Seite in einem Anfall von langfristiger bodenpolitischer Verantwortung über ihren langen schwarzen Schatten gesprungen?
Die «verfassungsrechtliche Regelung der Vertragsraumordnung» muss jedenfalls umgehend angepackt werden. Die Grünen könnten Druck machen, und die Roten sollten ihren Spaß dran haben.
